Vanliga frågor om OVK i Haninge

Vart tredje år om huset har FT eller FTX, vart sjätte år med självdrag, F eller FX (BFS 2025:6 3 §). Har fastigheten både bostäder med frånluft och lokaler med FTX gäller båda intervallen, ett per system. Tiden räknas från senast utförda besiktning.

Avtalet binder parterna men flyttar inte ansvaret gentemot byggnadsnämnden. Det är alltid byggnadens ägare som svarar för att OVK görs (PBL 8 kap. 25 §), utser kontrollant, bekostar besiktningen och åtgärdar brister (PBF 5 kap. 7 §).

Många flerbostadshus från 1960–70-talet har en gemensam frånluftskanal (S eller F). En motordriven köksfläkt kopplad direkt till kanalen kan trycka in os och lukt hos grannarna och ger normalt anmärkning vid OVK.

Det beror på felet. Igensatta don och filter kan ofta åtgärdas med rengöring, men obalanserade flöden eller en felkopplad köksfläkt kräver injustering respektive byte till rätt utrustning innan en ombesiktning blir godkänd.

Ja. Medlemmar och hyresgäster är skyldiga att ge kontrollanten tillträde till lägenheten. Aviseras besiktningen i god tid och hyresgästen ändå inte ger tillträde noteras det som anmärkning – systemet kan inte bedömas i sin helhet – och ett återbesök krävs.

Branschpraxis är 1–2 veckor. Aviseringen bör ange datum, ungefärlig tid, vad kontrollanten behöver komma åt (kök, badrum, don) och hur hyresgästen bokar annan tid eller lämnar nyckel.

Ja. Kontrollanten mäter luftflöden och markerar mätpunkterna till nästa gång (Boverkets allmänna råd BFS 2012:7); en enskild lägenhet längst ut på en stig kan ha sämre flöden än urvalet visade utan att protokollet blir ej godtagbart för huset som helhet.

Mot reglerna som gällde när systemet togs i bruk (PBF 5 kap. 3 §). Ett frånluftshus från 1965 bedöms alltså mot 1960-talets krav, inte mot vad som gäller för nyproduktion i dag – det är därför äldre Haninge-hus kan bli godtagbara med lägre flöden än man kanske väntar sig.

Ja. Hyresgäster har rätt att ta del av ventilationsprotokollet, och protokollet är dessutom allmän handling hos kommunen när kontrollanten skickat in det. Intyget med datum för nästa besiktning ska anslås väl synligt i huset.

Ja. En godkänd OVK visar att systemet i huvudsak fungerar enligt de regler som gällde när det togs i bruk – inte att luftkvaliteten i varje rum är god. Miljönämnden bedömer inomhusmiljön enligt miljöbalken och Folkhälsomyndighetens allmänna råd om ventilation och kan ställa egna krav.

Ja. Förskolor, skolor, vårdlokaler och liknande hör till kategorin med kortast intervall oavsett system (BFS 2025:6 3 §). Självdrag, F, FX, FT och FTX ger alla tre år. Behörighet N räcker för S/F/FX, medan FT/FTX kräver K.

Byggnadens ägare. För kommunala skolor är det kommunen som fastighetsägare, oavsett vilken förvaltning som driver verksamheten. För en friskola i hyrd lokal är det fastighetsägaren; hyresavtalet flyttar inte ansvaret gentemot byggnadsnämnden.

Tre år oavsett ventilationssystem. Vårdlokaler och servicehus för äldre hör enligt BFS 2025:6 3 § och Boverkets allmänna råd till kategorin med kortast intervall, precis som förskolor och skolor.

Vid FT eller FTX, ja (BFS 2025:6 6 §). Behörighet K omfattar dessutom kunskap om komfortkylsystem och radon, vilket är relevant i vårdlokaler med kyla. Har lokalen bara självdrag eller frånluft räcker N.

Förskolor, skolor, gymnasier, fritidshem, vårdlokaler och servicehus (BFS 2025:6 3 § med allmänt råd). Övriga lokaler – kontor, bibliotek, idrottshallar, samlingslokaler, garage – följer systemet: 3 år vid FT/FTX, 6 år vid S/F/FX.

Ja, men kontrollanten måste ha behörighet K om beståndet innehåller FT- eller FTX-system i andra byggnader än småhus (BFS 2025:6 6 §). Certifikatet gäller högst fem år och utfärdas av RISE eller Kiwa – kontrollera giltighetstiden i avtalet.

Mellan parterna, ja – avtalet kan lägga beställning, kostnad och skötsel på hyresgästen och är civilrättsligt bindande. Gentemot byggnadsnämnden är det ändå fastighetsägaren som ansvarar för att OVK görs (PBL 8 kap. 25 §). Ett föreläggande riktas mot ägaren.

Det avgör hyresavtalet. I bostadsrättsföreningar kan hyresavtalet för lokaler lägga kostnaden på lokalhyresgästen, till skillnad från bostäderna där föreningen alltid betalar. Saknas reglering är det ägarens kostnad.

Ja. En byggnad kan ha flera ventilationssystem med olika intervall, till exempel FTX i lokaler (3 år) och frånluft i bostäder (6 år). Bostadsrätterna konstaterar att det inte är ovanligt att flera system förekommer i samma hus. Varje system besiktigas enligt sitt intervall.

Nej, men det är ofta praktiskt. Många ägare besiktigar bostadsdelen vart sjätte år och lokaldelen vart tredje, och lägger vartannat lokaltillfälle samtidigt med bostäderna. Protokollen redovisar systemen var för sig oavsett.

Inte böter i straffrättslig mening, och inte byggsanktionsavgift. Verktyget är åtgärdsföreläggande enligt PBL 11 kap. 19 §, som får förenas med vite (11 kap. 37 §). Vitet döms ut av mark- och miljödomstol om föreläggandet inte följs.

Det bestäms av nämnden i det enskilda fallet. I länsstyrelsernas sammanställning av kommunernas tillsyn finns ett exempel på föreläggande att åtgärda brister inom sex månader från laga kraft, förenat med vite om 50 000 kr och antecknat i fastighetsregistret.

Till stadsbyggnadsnämnden via bygglovsenheten på stadsbyggnadsförvaltningen, e-post bygglov@haninge.se. Det är funktionskontrollanten som skickar (PBF 5 kap. 5 §); ägaren får ett eget exemplar och anslår intyget i huset.

Nej, ingen separat OVK-e-tjänst har hittats. Kommunens ventilationssida hänvisar till OVK-kravet och till bygglovsenhetens kontakt. Protokoll lämnas via e-post; anmälan om ny eller ändrad ventilation går till teambygglov@haninge.se.

Styrelsen, eftersom föreningen är byggnadens ägare i lagens mening. Ansvaret gäller att kontrollen beställs och utförs i tid, att intyget anslås i huset och att protokollet skickas till kommunens byggnadsnämnd – i Haninge stadsbyggnadsnämnden via bygglovsenheten.

Nej, föreningen bekostar den ordinarie besiktningen och får inte fördela kostnaden särskilt på medlemmarna. Undantaget är brister som en enskild medlem orsakat, till exempel en otillåten köksfläkt kopplad till gemensam kanal – den kostnaden hanteras ofta enligt stadgarna.

Föreningen är byggnadens ägare och styrelsen sköter ansvaret å föreningens vägnar: beställa besiktning i tid, se till att intyget anslås, åtgärda brister i gemensamma delar och att protokollet når stadsbyggnadsnämnden. Kravet går inte att lägga på enskilda medlemmar.

Nej. Föreningen bekostar OVK och får inte ta särskilt betalt av enskilda medlemmar, även om just deras lägenhet måste ombesiktigas separat. Åtgärder av brister som medlemmen själv orsakat, till exempel en motordriven fläkt kopplad till gemensam kanal, betalas däremot normalt av medlemmen, beroende på stadgarna.

Bara om huset har FT-, FX- eller FTX-ventilation, det vill säga fläktstyrd till- och frånluft (FT, FTX) eller frånluft med värmeåtervinning (FX). Då krävs en första besiktning innan systemet tas i bruk, men ingen återkommande kontroll därefter. Har huset självdrag (S) eller frånluft utan värmeåtervinning (F) finns inget OVK-krav alls.

Installationen kräver anmälan till byggnadsnämnden (plan- och bygglagen 9 kap.), och det nya systemet ska genomgå en första besiktning av en certifierad kontrollant innan det tas i bruk. Därefter krävs ingen återkommande OVK för en- och tvåbostadshus.

Nej. En- och tvåbostadshus är undantagna från kravet på återkommande besiktning oavsett system (PBF 5 kap. 1 §). Har huset FT, FX eller FTX krävs bara en första besiktning innan systemet togs i bruk – inget mer efter det.

Nej, S- och F-ventilation i en- och tvåbostadshus är helt undantagna från OVK. Ungefär hälften av Haninges småhus har den typen av system enligt SCB:s statistik. Bostadsrätterna rekommenderar ändå att systemet kontrolleras regelbundet även när det inte är obligatoriskt.

Behörighet N räcker för S-, F- och FX-ventilation i alla byggnadstyper, samt för FT och FTX i en- och tvåbostadshus. Ett flerbostadshus med enbart frånluft (F) klaras alltså av en N-kontrollant.

Besiktningen är inte giltig. Flerbostadshus, kontor, skolor och andra byggnader (inte en- och tvåbostadshus) med FT- eller FTX-ventilation kräver behörighet K (BFS 2025:6 6 §). Anlitas fel behörighet måste besiktningen göras om av en K-certifierad kontrollant.

Byggherren, det vill säga den som uppför huset, ska se till att en första besiktning görs innan ventilationssystemet sätts i drift (PBF 5 kap. 1 §). Ansvaret följer sedan med fastigheten till nästa ägare – en köpare, eller styrelsen i en nybildad BRF, till exempel i Vega eller Söderby.

Protokollet från första besiktningen, relationsritningar, drift- och skötselinstruktioner och ett tydligt startdatum för nästa återkommande OVK. Utan de handlingarna vet varken styrelsen eller nästa kontrollant när fristen egentligen löper ut.

Nej. OVK kontrollerar att ventilationssystemet fungerar som avsett, inte radonhalten i inomhusluften. En kontrollant med behörighet K ska dock ha kunskap om radonmätning och åtgärder, och bristfällig ventilation kan bidra till förhöjda radonvärden. Radonmätning bokas som en separat tjänst, ofta samtidigt som OVK.

Nej, det är två separata lagkrav. Energideklarationen görs vart tionde år enligt en egen lag, men OVK-protokollets uppgifter om luftflöden, drifttider och eleffekt är ett viktigt underlag för den som gör energideklarationen.

Mest systemtyp: S är billigast, F och FX ligger mellan, FT och FTX är dyrast eftersom de kräver fler mätpunkter och behörighet K. Haninge har ovanligt stor spridning här – 43 procent F och redan 35 procent FTX efter byggboomen sedan 2011. Antal lägenheter, tillgänglighet och om det är en första eller återkommande besiktning avgör resten.

Ja, branschöversikter anger 15–30 procent över rikssnittet för länet som helhet, vilket även gäller Haninge. Restid och kostnadsläget i en storstadsregion är bland de faktorer som brukar nämnas.

Nej. En- och tvåbostadshus är helt undantagna från återkommande OVK (PBF 5 kap. 1 §). Har huset självdrag eller enkel frånluft utan värmeåtervinning finns inget OVK-krav alls, oavsett hur gammalt huset är.

Samma regler som på fastlandet: en första besiktning ska göras innan det nya systemet tas i bruk (PBF 5 kap. 1 §), och installationen ska anmälas till byggnadsnämnden innan den påbörjas. Vi planerar besiktningen tillsammans med resan till ön.

Skyldigheten att se till att OVK görs och att brister åtgärdas ligger på byggnadens ägare (PBL 8 kap. 25 §, PBF 5 kap. 7 §). Ett föreläggande antecknas i fastighetsregistret (PBL 11 kap. 40 §), så det går att upptäcka innan affären är klar. Hur ett öppet ärende hanteras efter ägarbytet avgör byggnadsnämnden – fråga stadsbyggnadsförvaltningen före tillträdet, oavsett vad köpare och säljare kommit överens om sinsemellan.

Protokollet är allmän handling hos kommunen – byggnadsnämnden får alltid ett exemplar, oavsett om resultatet är godkänt eller inte. Saknas en kopia hos säljaren kan köparen begära ut den från stadsbyggnadsförvaltningen.

I vårt register finns 143 bostadsrättsföreningar som vi kopplar till Haninge. 85 har postadress i kommunen. Resten, 58 stycken, har en adress någon annanstans och kopplas hit för att föreningens namn eller postnummer pekar på Haninge. Siffran är en uppskattning, inte en officiell lista.

Registret visar föreningens postadress, och den kan vara en annan än byggnadens. Det är vanligt att post går till en ekonomisk förvaltare eller till ett byggbolag. OVK-plikten följer byggnaden och inte postadressen.