I en bostadsrättsförening är det lätt att OVK hamnar mellan stolarna: fastighetsskötaren tror styrelsen bevakar datumet, styrelsen tror förvaltaren gör det, och ingen upptäcker missen förrän byggnadsnämnden hör av sig. Ansvaret är dock entydigt – föreningen är byggnadens ägare, och det är styrelsen som svarar för att kontrollen sker i tid.
Styrelsens fyra skyldigheter
Enligt plan- och byggförordningen (PBF 5 kap.) vilar fyra konkreta uppgifter på ägaren, det vill säga föreningen genom styrelsen:
- Beställa besiktningen i tid, med en kontrollant som har rätt behörighet för husets system (behörighet K krävs så snart något flerbostadshus i föreningen har FT eller FTX).
- Anslå intyget väl synligt i byggnaden efter besiktningen – i praktiken i trapphuset eller entrén.
- Åtgärda brister snarast möjligt i gemensamma delar. Kommunen begär normalt ett godkänt protokoll efter åtgärd (ombesiktning) av de utrymmen eller system som fått anmärkning.
- Se till att protokollet når kommunen. Kontrollanten skickar normalt in det, men styrelsen ansvarar för att rätt uppgifter om huset och systemen fanns tillgängliga inför besiktningen.
Ansvaret gäller gentemot byggnadsnämnden oavsett vad stadgar eller avtal säger internt. Ett förvaltaravtal som lägger den praktiska bevakningen på en extern förvaltare flyttar inte det juridiska ansvaret från föreningen.
Intervallet – lägg det i underhållsplanen
| System | Återkommande besiktning |
|---|---|
| S (självdrag) | Vart 6:e år |
| F (frånluft) | Vart 6:e år |
| FX (frånluft med värmeåtervinning) | Vart 6:e år |
| FT (från- och tilluft) | Vart 3:e år |
| FTX (från- och tilluft med värmeåtervinning) | Vart 3:e år |
Fristen räknas från den senaste faktiskt utförda besiktningen, även om den gjordes tidigare än nödvändigt. Har föreningen missat en tidpunkt "nollställs" däremot inte klockan; nästa besiktning räknas då från när den missade besiktningen skulle ha gjorts, vilket gör att en försenad förening ofta redan ligger efter när den väl agerar.
Många hus i Haninge, särskilt äldre bestånd i Handen och Vendelsö, har blandade system: självdrag eller frånluft i bostadsdelen och FTX i en senare tillbyggd lokal eller ett gemensamt tvättstugeaggregat. Då gäller olika intervall för olika delar av samma fastighet, och styrelsen bör hålla en enkel lista över vilket system som finns var. Se Bostäder och lokaler i samma hus för hur det hanteras i praktiken.
Rekommendation: lägg nästa OVK-datum i föreningens underhållsplan tillsammans med stambyte, fasad och tak, så att det inte enbart lever i en enskild styrelseledamots kalender.
Kostnaden ligger på föreningen – med ett undantag
Föreningen bekostar den ordinarie besiktningen och får inte lägga en extra avgift på enskilda medlemmar för den. Om en lägenhet får anmärkning på grund av något medlemmen själv gjort – en otillåten fläktkåpa kopplad till den gemensamma frånluftskanalen, eller ett igensatt don efter en badrumsrenovering – är utgångspunkten en annan: den kostnaden hanteras normalt enligt föreningens stadgar och kan i vissa fall föras vidare till medlemmen.
För en mindre förening i Haninge, med självdrag eller frånluft, ligger en ordinarie besiktning typiskt i häradet 3 500–8 000 kr ex moms totalt beroende på antal lägenheter (minimidebitering gör att småföreningar sällan hamnar under det); föreningar med FT eller FTX betalar mer per lägenhet eftersom fler mätpunkter och behörighet K krävs. Exakt pris lämnas alltid i offert.
Avisering och tillträde
Medlemmarna är skyldiga att ge kontrollanten tillträde till lägenheten. Avisera i god tid – branschpraxis är 1–2 veckor – med datum, ungefärlig tid och vad kontrollanten behöver komma åt. Uteblivet tillträde ger anmärkning för den lägenheten och kräver ett återbesök som föreningen normalt får betala, typiskt 800–1 500 kr ex moms per tillfälle.
Om något går fel
Blir en del av protokollet inte godkänt ska styrelsen se till att bristen åtgärdas snarast möjligt, och kommunen begär normalt ett godkänt protokoll efter åtgärd (ombesiktning) av berörda delar. Byggnadsnämnden i Haninge kan i vissa fall besluta om åtgärdsföreläggande, i allvarligare fall förenat med vite, om en förening struntar i att agera. Läs mer om vad som händer om OVK eller åtgärder uteblir i Föreläggande och vite för fastighetsägare och om hur protokollet ska in till kommunen i OVK-protokollet i Haninge kommun.
Checklista för styrelsen
- Är det känt vilket eller vilka system huset har, och när senaste besiktning gjordes?
- Ligger nästa OVK-datum i underhållsplanen, inte bara hos en enskild ledamot?
- Är kontrollanten certifierad med rätt behörighet (K vid FT/FTX)?
- Aviseras medlemmarna i god tid, med tydlig information om vad som krävs?
- Finns en rutin för att anslå intyget och arkivera protokollet efter varje besiktning?
Med de rutinerna på plats blir OVK en punkt bland andra i fastighetsförvaltningen, inte en överraskning från byggnadsnämnden.