Ett typiskt hus vid Handens centrum: fyra våningar hyreslägenheter med mekanisk frånluft från 1970-talet, och i bottenplan en livsmedelsbutik som fick ett eget FTX-aggregat vid ombyggnaden 2010. Två system, två intervall, två behörighetskrav – och ett ägaransvar. Så hanterar fastighetsägaren det.
Grundregeln
OVK-intervallet bestäms per ventilationssystem, inte per fastighet. BFS 2011:16 3 § ger för flerbostadshus, kontorsbyggnader och liknande:
- FT och FTX: vart tredje år.
- S, F och FX: vart sjätte år.
Är lokalen en förskola, skola eller vårdlokal gäller 3 år oavsett system. En byggnad kan ha flera system med olika intervall, och det är enligt Bostadsrätterna inte ovanligt att flera system förekommer i samma hus. Intervallet räknas för varje system från dess senaste besiktning.
Exempel: hyreshus med butik
| Byggnadsdel | System | Intervall | Behörighet |
|---|---|---|---|
| Lägenheter, plan 1–4 | F, frånluftsfläkt på tak | 6 år | N |
| Butik, bottenplan | FTX, eget aggregat | 3 år | K |
| Trapphus och källare | Del av F-systemet | 6 år | N |
Om bostäderna besiktigades 2024 förfaller nästa OVK 2030. Om butikens FTX besiktigades 2025 förfaller den 2028 och sedan 2031. Fastighetsägaren behöver hålla två kalendrar – eller styra så att de sammanfaller.
Hur protokollet redovisas
Kontrollanten för protokoll per system. Resultatet anges som godtagbart eller ej godtagbart per system och ofta per utrymme (PBF 5 kap. 4 §), tillsammans med luftflöden, drifttider, installerad eleffekt och energiförslag. Intyget som ägaren anslår i byggnaden (PBF 5 kap. 6 §) anger datum för nästa besiktning – med två system kan det bli två intyg, eller ett intyg med båda datumen.
Protokollet skickas av kontrollanten till stadsbyggnadsnämnden i Haninge via bygglovsenheten, bygglov@haninge.se. Där bevakas varje system enligt sitt datum.
Behörighet i ett blandat hus
Behörighet N räcker för S, F och FX. FT och FTX i andra byggnader än småhus kräver K (BFS 2011:16 6 §). Anlitas en N-kontrollant för FTX-delen är den besiktningen inte giltig. Eftersom K omfattar alla system är det enklast att anlita en K-kontrollant för hela huset när båda delarna besiktigas samtidigt.
Var systemgränsen går
Ibland är gränsen inte given. Frågor som avgör:
- Eget aggregat eller gemensamt? En lokal med eget FTX-aggregat är ett eget system. En lokal som bara har frånluftsdon på husets gemensamma kanaler tillhör husets system.
- Imkanal från restaurang. Storkökets frånluft är normalt ett separat system med egen fläkt; kontrollanten redovisar det för sig. Ett storkök i separat byggnad räknas som industribyggnad och är undantaget.
- Garage under huset. Ett garage har ofta eget frånluftssystem och följer systemkategorin: 3 år vid FT/FTX, 6 år vid S/F/FX.
- Ombyggda lokaler. En butik som blivit förskola byter kategori till 3 år oavsett system.
Kontrollanten fastställer systemindelningen på plats; ägaren bör i förväg redovisa kända ombyggnader så att rätt regelverk bedöms.
Samordna besiktningarna
Två cykler ger fler besök, fler aviseringar och fler fakturor. Praktiska lösningar:
- Vartannat lokaltillfälle med bostäderna. Lägg FTX-besiktningen så att var annan infaller samma år som bostädernas 6-årsbesiktning. Då blir det en samordnad besiktning vart sjätte år och en enbart för lokalen däremellan.
- Tidigarelägg vid behov. Intervallet räknas från senast faktiskt utförda besiktning även om den gjordes tidigare än nödvändigt. Att besiktiga bostäderna ett år i förtid för att synka cyklerna är tillåtet – men den nya cykeln räknas då från det nya datumet.
- Ett register per system. Datum, system, behörighet, protokollstatus och öppna anmärkningar.
Ansvar och avtal
Ansvaret gentemot byggnadsnämnden ligger hos fastighetsägaren för båda systemen (PBL 8 kap. 25 §). Lokalhyresavtalet kan lägga beställning, kostnad och skötsel av FTX-aggregatet på hyresgästen mellan parterna – men inte flytta ansvaret. Läs Lokalhyresavtal och OVK. Hyresgästerna i bostadsdelen ska aviseras och ge tillträde; läs Avisering och tillträde.
Pris
Bostadsdelen prissätts per lägenhet – 550–800 kr ex moms vid frånluft i ett hus med 11–30 lägenheter – och lokalen efter yta och aggregat, från cirka 5 000 kr för ytor under 500 m². Samordnas besiktningarna sjunker uppstartskostnaden. Uppskattning – exakt pris i offert. Se priser för hyresfastigheter och priser för butiker.