Butiker i Handen centrum, kontor i Jordbro företagspark, restauranger i Västerhaninge – lokalhyresgäster i Haninge har ofta egna ventilationsaggregat och ett hyresavtal som säger något om vem som sköter dem. Frågan är vad avtalet faktiskt kan reglera när det gäller OVK, och vad som ligger fast oavsett vad parterna kommit överens om.
Utgångspunkten: ägaren svarar mot kommunen
Byggnadens ägare ska se till att ventilationssystemet funktionskontrolleras (PBL 8 kap. 25 §). Hyresavtal eller entreprenadavtal som lägger kontrollen på hyresgäst eller entreprenör är civilrättsligt bindande mellan parterna men flyttar inte ansvaret gentemot byggnadsnämnden. Ett åtgärdsföreläggande enligt PBL 11 kap. 19 § riktas mot ägaren, och ett eventuellt vite döms ut mot ägaren.
Det betyder att fastighetsägaren aldrig kan luta sig tillbaka på avtalet. Ägaren måste veta att OVK görs, när, av vem och med vilket resultat – även om hyresgästen beställer och betalar.
Vad avtalet kan reglera
Inom den ramen finns utrymme:
- Kostnaden. Hyresavtalet kan lägga OVK-kostnaden för lokalen på hyresgästen. Det är särskilt vanligt när lokalen har ett eget aggregat som betjänar bara den. I bostadsrättsföreningar är det tillåtet för lokaler, till skillnad från bostäderna där föreningen alltid bär kostnaden.
- Beställningen. Hyresgästen kan åta sig att beställa besiktningen inom intervallet och skicka protokollet till ägaren.
- Skötseln. Filterbyte, rengöring, injustering och drifttider kan ligga på hyresgästen, liksom åtgärder efter anmärkning som beror på hyresgästens verksamhet eller egna installationer.
- Tillträde. Att hyresgästen ska ge tillträde för OVK vid avisering.
- Regress. Vad som händer om hyresgästen inte fullgör sitt åtagande och ägaren drabbas av föreläggande, vite eller återbesökskostnad.
Vad avtalet inte kan göra
- Flytta ansvaret gentemot byggnadsnämnden.
- Förlänga intervallet: 3 år vid FT/FTX, 6 år vid S/F/FX i lokaler; 3 år oavsett system om lokalen är förskola, skola eller vårdlokal (BFS 2011:16 3 §).
- Sänka behörighetskravet: FT och FTX kräver behörighet K oavsett vem som beställer (BFS 2011:16 6 §).
- Befria ägaren från att åtgärda brister snarast möjligt (PBF 5 kap. 7 §) – ägaren kan bara i efterhand kräva ersättning enligt avtalet.
Två system, två intervall, ett hus
Kommersiella lokaler i bostadshus har ofta annat system än bostäderna. Typiskt: FTX i butiken eller restaurangen med 3-årsintervall och behörighet K, frånluft i bostäderna med 6 år och behörighet N. Protokollet redovisar systemen var för sig, och fastigheten behöver hålla reda på två cykler. Läs Bostäder och lokaler i samma hus.
Restauranger har dessutom imkanaler från storkök som hanteras separat; ett storkök i en egen byggnad räknas som industribyggnad och är undantaget från OVK.
Arbetsmiljölagen – det andra spåret
En lokal är en arbetsplats. Arbetsmiljölagen och Arbetsmiljöverkets föreskrifter ställer egna krav på ventilation och luftkvalitet, oberoende av OVK. Arbetsgivaren – hyresgästen – svarar för arbetsmiljön, medan ägaren svarar för byggnaden. Kontrollanten har en upplysningsplikt som binder ihop spåren: om ventilationens kapacitet inte passar verksamheten, om uteluftsintag är olämpligt placerade eller om systemet är svårt att sköta ska det noteras i protokollet och ägaren upplysas, med hänvisning till arbetsmiljölag och miljöbalk.
För fastighetsägaren är det ett skäl att ta del av protokollet även när hyresgästen beställt besiktningen: en notering om att kapaciteten inte räcker för en ny, tätare verksamhet kan bli ett krav från Arbetsmiljöverket längre fram.
Praktiska klausuler
Ett avtal som fungerar i praktiken brukar innehålla:
- Vilket system lokalen har och vilket intervall som gäller.
- Vem som beställer OVK och senast när.
- Att protokoll och intyg ska tillställas ägaren inom viss tid.
- Vem som betalar OVK, ombesiktning och åtgärder – uppdelat på ägarens byggnadsdelar och hyresgästens installationer.
- Skyldighet att anmäla ändringar av ventilationen till ägaren – ändringar kan kräva anmälan till byggnadsnämnden och första besiktning.
- Tillträde för kontrollant och ägare.
- Ersättning till ägaren för kostnader som beror på hyresgästens försummelse.
Protokoll och tillsyn i Haninge
Kontrollanten skickar protokollet till stadsbyggnadsnämnden via bygglovsenheten och lämnar ett exemplar till ägaren; ägaren anslår intyget i byggnaden. Om hyresgästen beställt besiktningen bör avtalet säkerställa att ägaren får sitt exemplar. Se Hyresvärdens OVK-ansvar och OVK för kontorsbyggnader i Haninge.