Haninge kommun har ett stort bestånd av hyresfastigheter – från Handens och Brandbergens flerbostadshus från 1960–70-talen till nyare kvarter i Vega. För fastighetsägaren är OVK ett återkommande ägaransvar som inte går att avtala bort, och som kommunens stadsbyggnadsnämnd bevakar. Den här guiden går igenom vad som krävs.
Ägaren är alltid ansvarig
Plan- och bygglagen är entydig: byggnadens ägare ska se till att funktionen hos ventilationssystemet kontrolleras av en funktionskontrollant när det är särskilt föreskrivet (PBL 8 kap. 25 §, i lydelse från 2026-07-01). Hyresavtal eller förvaltningsavtal som lägger kontrollen på någon annan är civilrättsligt bindande mellan parterna men flyttar inte ansvaret gentemot byggnadsnämnden.
I praktiken innebär det att ägaren:
- utser funktionskontrollant med rätt behörighet,
- bekostar besiktningen,
- ser till att hyresgästerna ger tillträde,
- anslår intyget i byggnaden (PBF 5 kap. 6 §),
- snarast möjligt åtgärdar fel och brister (PBF 5 kap. 7 §).
Plan- och bygglagens underhållskrav gäller parallellt: anordningar som ventilation ska hållas i sådant skick att de alltid fyller sitt ändamål (PBL 8 kap. 14 §).
Intervall per system
| Byggnad | System | Återkommande OVK |
|---|---|---|
| Flerbostadshus, kontor och liknande | FT, FTX | Vart tredje år |
| Flerbostadshus, kontor och liknande | S, F, FX | Vart sjätte år |
| Förskola, skola, vårdlokal i fastigheten | Alla | Vart tredje år |
Reglerna finns i BFS 2011:16 3 §. Intervallet räknas från den senast faktiskt utförda besiktningen; en försening flyttar inte fram nästa tidpunkt. En hyresfastighet i Haninge med frånluft i bostäderna och FTX i en butikslokal i bottenplan har därmed två cykler och två protokoll.
Behörighet
Behörighet N räcker för S-, F- och FX-system. FT och FTX i flerbostadshus och lokaler kräver behörighet K (BFS 2011:16 6 §). Anlitas en N-kontrollant för ett FTX-hus är besiktningen inte giltig och måste göras om. Certifiering utfärdas av RISE eller Kiwa och gäller högst fem år.
Hyresgästerna
Två saker skiljer hyresfastigheten från bostadsrättsföreningen:
- Tillträde. Hyresgästerna är skyldiga att ge kontrollanten tillträde. Avisering i god tid – normalt 1–2 veckor – är en förutsättning. Lägenheter som inte kan besiktigas ger anmärkning och återbesök som ofta debiteras extra. Läs Avisering och tillträde.
- Insyn. Hyresgäster har rätt att ta del av ventilationsprotokollet och kan klaga på inomhusmiljön till kommunens miljökontor enligt miljöbalken. Miljönämnden kan då ställa krav parallellt med OVK. Läs Hyresgästens rätt till protokollet.
Vad kontrollanten gör
Vid återkommande besiktning kontrolleras enligt PBF 5 kap. 3 § att funktion och egenskaper i huvudsak överensstämmer med de föreskrifter som gällde när systemet togs i bruk, att systemet inte innehåller föroreningar som kan spridas, att skötselinstruktioner finns lätt tillgängliga och att systemet fungerar som avsett. Kontrollanten ska också undersöka vilka åtgärder som kan förbättra energihushållningen utan sämre inomhusklimat.
Protokollet redovisar resultatet som godtagbart eller ej godtagbart, ofta per system och utrymme, tillsammans med luftflöden, drifttider, installerade eleffekter och energiförslag (PBF 5 kap. 4 §).
Protokoll och tillsyn i Haninge
Kontrollanten lämnar ett exemplar till ägaren och skickar ett till byggnadsnämnden (PBF 5 kap. 5 §). I Haninge är det stadsbyggnadsnämnden, med bygglovsenheten på stadsbyggnadsförvaltningen som handläggare; protokoll tas emot via bygglov@haninge.se. Protokollet blir allmän handling.
Görs inte OVK, eller åtgärdas inte brister, kan nämnden förelägga ägaren (PBL 11 kap. 19 §), förena föreläggandet med vite (11 kap. 37 §) och låta anteckna det i fastighetsregistret (11 kap. 40 §). Vanlig praxis är påminnelse, anmodan och först därefter föreläggande. Läs Föreläggande och vite.
Pris
Hyresfastigheter prissätts som flerbostadshus: per lägenhet med minimidebitering. Riktvärden ex moms i ett hus med 11–30 lägenheter är 450–700 kr vid självdrag, 550–800 kr vid frånluft och 800–1 300 kr vid FTX; styckpriset sjunker med antalet lägenheter. Lokaler i fastigheten prissätts efter yta och antal aggregat. Uppskattning – exakt pris i offert. Se priser för hyresfastigheter.
Checklista för fastighetsägaren
- Räkna ut nästa datum per system från senaste protokoll.
- Välj kontrollant med rätt behörighet – K vid FT/FTX.
- Avisera hyresgästerna 1–2 veckor innan.
- Ta fram ritningar, driftkort och tidigare protokoll.
- Läs protokollet, anslå intyget, åtgärda brister snarast.
- Bekräfta att protokollet nått bygglovsenheten i Haninge.
- Lägg nästa besiktning i underhållsplanen.
Mer om typen finns på OVK för hyresfastigheter i Haninge.