Föreläggande och vite när OVK inte görs – så agerar byggnadsnämnden mot fastighetsägare

De flesta fastighetsägare gör OVK i tid. Men i ett bestånd med många byggnader, ägarbyten och förvaltarbyten faller enstaka hus mellan stolarna – och då är det byggnadsnämnden som hör av sig. Det här är vad som händer, i vilken ordning, och vad det kan kosta.

Vem utövar tillsyn

Byggnadsnämnden ansvarar för tillsynen över OVK (PBF 8 kap. 2 §). I Haninge är det stadsbyggnadsnämnden, med bygglovsenheten på stadsbyggnadsförvaltningen som handläggare. Nämnden ska pröva förutsättningarna för ett ingripande så snart det finns anledning att anta att någon inte följt reglerna (PBL 11 kap. 5 §) – till exempel när ett protokoll uteblir vid förfallodatum, när ett ej godkänt protokoll inte följs av ett godkänt, eller när en boende klagar.

Byggnadsnämnden behöver inte "godkänna" protokoll (Mark- och miljööverdomstolen 2015-06-15, P 1373-15). Dess uppgift är att bevaka att besiktningar görs och att brister åtgärdas.

Trappan: från påminnelse till vite

Vanlig kommunal praxis är en stegvis upptrappning:

1. Påminnelse. Nämnden uppmärksammar ägaren på att OVK saknas eller att ett ej godkänt protokoll inte följts upp.
2. Anmodan. En formell uppmaning att inom viss tid låta utföra besiktningen eller redovisa åtgärder.
3. Föreläggande utan vite. Ett beslut enligt PBL 11 kap. 19 § – åtgärdsföreläggande – att utföra OVK eller åtgärda bristerna inom en angiven frist.
4. Föreläggande med vite. Samma beslut förenat med vite enligt PBL 11 kap. 37 §. Följs inte föreläggandet ansöker nämnden hos mark- och miljödomstolen om att vitet döms ut.
5. Anteckning i fastighetsregistret. Föreläggandet kan antecknas enligt PBL 11 kap. 40 § och blir då synligt vid försäljning och belåning.

Länsstyrelsernas sammanställning "Goda exempel på byggnadsnämndernas tillsyn av OVK" (2025) innehåller ett fall med föreläggande att åtgärda brister inom sex månader från laga kraft, vite 50 000 kr och anteckning i fastighetsregistret.

Vad nämnden kan förelägga om

Åtgärdsföreläggandet kan avse:

• att låta utföra en återkommande besiktning som uteblivit,
• att låta utföra första besiktning av ett nytt system som tagits i bruk utan kontroll,
• att åtgärda brister som ett protokoll visar (PBF 5 kap. 7 §) och redovisa det,
• att anslå intyget.

Om föreläggandet gäller brister krävs inte uttryckligen en ny OVK av certifierad kontrollant enligt lagen; länsstyrelsernas vägledning påpekar att kommuner kan kräva redovisning av utförda åtgärder och relevanta kontroller (PBF 5 kap. 7 § och 7 kap. 4 §). I praktiken begär kommuner normalt ett godkänt protokoll efter åtgärd, och det är det enklaste sättet att avsluta ärendet.

Andra verktyg

• Byte av kontrollant. Har funktionskontrollanten åsidosatt sina skyldigheter kan nämnden besluta att en annan kontrollant ska utses (PBL 11 kap. 34 §).
• Återkallelse. Certifieringsorganet kan återkalla en kontrollants certifiering (PBL 11 kap. 36 §, BFS 2011:16 21 §).
• Miljöbalken. Parallellt kan miljönämnden ingripa efter klagomål på inomhusmiljön – ett spår som är oberoende av OVK. Läs Hyresgästens rätt till protokollet och miljökontoret.

Byggsanktionsavgift, som gäller vid olovligt byggande, är inte aktuell för utebliven OVK. Det är föreläggande och vite som gäller.

Vem föreläggandet riktas mot

Alltid byggnadens ägare (PBL 8 kap. 25 §). Att en förvaltare, en hyresgäst eller en entreprenör åtagit sig att sköta OVK i avtal spelar ingen roll gentemot nämnden; ägaren får i efterhand kräva ersättning av den som brustit, om avtalet ger stöd för det. Vid ägarbyte följer ansvaret fastigheten – en ny ägare kan föreläggas att åtgärda brister som den förra försummade.

Så undviker fastighetsägaren tillsynsärenden

1. Register över varje byggnad och system med förfallodatum räknat från senaste protokoll – förseningar nollställer inte intervallet.
2. Beställ i tid, med rätt behörighet: K vid FT/FTX.
3. Bekräfta att protokollet nått bygglovsenheten i Haninge; kontrollanten skickar det, men det är ägarens intresse att det kommit fram.
4. Åtgärda anmärkningar snarast möjligt och boka ombesiktning av berörda delar inom den frist protokollet anger, typiskt 3–6 månader.
5. Svara på påminnelser – ett tillsynsärende som besvaras med en bokad besiktning stannar oftast vid anmodan.
6. Sök senareläggning hos nämnden om byggnaden står inför ombyggnad eller inte är i bruk (BFS 2011:16 4 §), i stället för att låta datumet passera.

Sammanfattning

Utebliven OVK leder inte till böter men till föreläggande, vite och anteckning i fastighetsregistret. Trappan är förutsägbar, och den som svarar tidigt undviker nästan alltid vitesbeloppen. Grunderna för ägaransvaret finns i Hyresvärdens OVK-ansvar i Haninge och kommunens hantering i Inlämning till Haninge kommun.