För en bostadsrättsförening är OVK en intern angelägenhet mellan styrelse och medlemmar. I en hyresfastighet finns en tredje part med egna rättigheter: hyresgästen. Hyresgäster har rätt att ta del av ventilationsprotokollet, och de har dessutom en väg som går helt vid sidan av OVK – klagomål till kommunens miljökontor enligt miljöbalken. För fastighetsägare i Haninge är det värt att förstå båda spåren.
Vad en godkänd OVK visar – och inte
OVK, formellt funktionskontroll av ventilationssystem, kontrollerar att systemet fungerar som avsett och ger ett tillfredsställande inomhusklimat. Men avgränsningen är viktig: en godkänd OVK visar att systemet i huvudsak fungerar enligt de regler som gällde när det togs i bruk – inte att det uppfyller dagens byggregler, och inte att luftkvaliteten i varje rum är god. Det betonas av både Svensk Ventilation och flera kommuner.
Ett hus från 1968 i Handen med frånluft kan alltså ha ett godkänt OVK-protokoll och ändå ha lägenheter där en hyresgäst upplever dålig luft – till exempel för att uteluftsventilerna tätats i just den lägenheten, eller för att verksamheten i lägenheten ställer högre krav än systemet byggdes för.
Hyresgästens rätt till protokollet
Protokollet från OVK lämnas av kontrollanten till ägaren och skickas till byggnadsnämnden (PBF 5 kap. 5 §). Hos kommunen blir det allmän handling. Hyresgäster har därutöver rätt att ta del av protokollet direkt från fastighetsägaren – det är ett underlag för deras egen bedömning av inomhusmiljön.
Intyget, som visar datum för besiktningen, resultatet och datum för nästa besiktning, ska ägaren anslå på en väl synlig plats i byggnaden (PBF 5 kap. 6 §). I praktiken innebär det entrén eller trapphuset. Ett intyg som saknas i trapphuset är ofta det första en hyresgäst reagerar på.
Praktiskt råd: lägg protokollet tillgängligt hos förvaltaren eller bovärden och ange på intyget var det finns att läsa. Det minskar både frågor och misstänksamhet.
Miljöbalkens spår
Oberoende av OVK har hyresgäster rätt att vända sig till kommunens miljökontor om de upplever brister i inomhusmiljön. Grunden är miljöbalken och Folkhälsomyndighetens allmänna råd om ventilation (FoHMFS 2014:18). Miljönämnden kan då:
- begära in OVK-protokoll och andra handlingar,
- göra egen inspektion,
- ställa krav på fastighetsägaren, till exempel om luftflöden, fukt eller lukt,
- förelägga om åtgärder.
Det här sker parallellt med byggnadsnämndens tillsyn över OVK. En fastighet kan alltså ha ett godkänt OVK-protokoll och samtidigt ett föreläggande från miljönämnden. Omvänt löser ett åtgärdat OVK-protokoll ofta även miljöärendet, eftersom de flesta klagomål bottnar i samma brister: för låga flöden, tätad tilluft, smutsiga kanaler.
Vanliga klagomål och vad de betyder
| Hyresgästens upplevelse | Vanlig orsak | Var det syns |
|---|---|---|
| Kondens på fönster, instängt | Tätade uteluftsventiler, för lågt frånluftsflöde | OVK-protokollets flödesmätning |
| Grannens matos | Köksfläkt med motor på gemensam kanal | OVK-anmärkning i den lägenheten |
| Lukt från badrum | Igensatt eller borttaget don, otät kanal | Okulär kontroll, flöde vid don |
| Buller | Fläkt eller don, olämpligt placerat intag | Kontrollanten mäter ljudnivå om det upplevs störande |
| Torr luft, drag | För höga flöden, obalans | Injustering – en åtgärd, inte en kontroll |
Fastighetsägarens bästa strategi
- Gör OVK i tid och anslå intyget. Det tar udden av de flesta klagomål.
- Åtgärda anmärkningar snarast möjligt (PBF 5 kap. 7 §) och begär ombesiktning av berörda delar; kommunen begär normalt ett godkänt protokoll efter åtgärd.
- Ta klagomål på allvar även vid godkänd OVK. En enskild lägenhet kan ha brister som inte påverkar helhetsbedömningen.
- Dokumentera. Aviseringar, protokoll, åtgärder och återbesök – det är underlag om miljönämnden begär in handlingar.
- Använd energiförslagen. Protokollets förslag om injustering, behovsstyrning och rengöring är ofta samma åtgärder som löser inomhusmiljöklagomål.
Lokalhyresgäster
För lokaler tillkommer arbetsmiljölagen, som ställer egna krav på arbetsplatsens ventilation oberoende av OVK. Kontrollanten ska dessutom upplysa ägaren om ventilationens kapacitet inte passar verksamheten. Läs Lokalhyresavtal och OVK.
Sammanfattning
Hyresgästen har rätt till protokollet och kan gå till miljökontoret. En godkänd OVK är ett starkt underlag men ingen garanti mot krav enligt miljöbalken. Den fastighetsägare i Haninge som gör OVK i tid, åtgärdar snabbt och håller protokollen tillgängliga hanterar båda spåren samtidigt. Grunderna finns i Hyresvärdens OVK-ansvar.