Av de 143 bostadsrättsföreningar som finns i Haninges bolagsregister är 67 registrerade 2011 eller senare, och de är långt ifrån jämnt spridda: Vega toppar med 13, följt av Söderby (8) och Österäng (6). Vega är också stationsorten där utbyggnaden tagit fart senast – av kommunens omkring 6 900 nya lägenheter i flerbostadshus sedan 2011 har uppemot 3 250 tillkommit bara sedan 2021, nästan uteslutande med FTX-ventilation. Ett system som knappt fanns i 1960- och 70-talens hus är alltså på väg att bli det vanligaste i nyare delar av kommunen, vilket gör första besiktningen till en återkommande fråga för byggherrar och nybildade föreningar just här.
Vem som ansvarar och när
Byggherren – den som uppför byggnaden – ansvarar för att en första besiktning görs innan ventilationssystemet tas i bruk (PBF 5 kap. 1 §). Det löpande ansvaret övergår när fastigheten byter ägare, alltså när föreningen tillträder, till exempel en nybildad BRF i något av Vegas nya kvarter. Kontrollen ska alltså vara klar innan systemet sätts i drift, inte efter inflyttning.
Mer att kontrollera än vid en vanlig OVK
En första besiktning går längre än en återkommande. Utöver funktionskontrollen ingår enligt PBF 5 kap. 2 § och Boverkets allmänna råd att:
- systemet är utfört enligt de ritningar som gällde,
- injusteringen är korrekt,
- det inte finns kortslutning mellan till- och frånluft,
- uteluftsintaget är lämpligt placerat,
- det inte finns problem med drag, fukt, lukt eller buller,
- det finns tillräckligt utrymme för skötsel av aggregat och kanaler.
Skälet är enkelt: vid första besiktning bedöms hela installationen för första gången, medan en återkommande besiktning i huvudsak kontrollerar att en redan godkänd funktion bevarats.
K-behörighet krävs redan från start
Nästan all nyproduktion i Haninge har FTX, och ett FTX-system i ett flerbostadshus kräver behörighet K redan vid första besiktningen (BFS 2025:6 6 §) – samma krav som vid återkommande OVK. En byggherre som upphandlar första besiktningen bör därför säkra K-behörighet direkt, särskilt i projekt där bostäder i de nya kvarteren kombineras med lokaler i bottenplan som kan ha ett annat system.
Checklista för styrelsen vid överlämningen
En nybildad förening i till exempel Vega eller Söderby tar över ägaransvaret för OVK från byggherren samma dag den tillträder. Fyra saker bör stå på styrelsens lista redan vid överlämningen:
- Protokollet från första besiktningen, med datum och resultat.
- Relationsritningar som visar hur systemet faktiskt byggdes, inte bara projekterades.
- Drift- och skötselinstruktioner, inklusive orienteringsplan och flödesschema.
- Startdatum för nästa intervall – tre år för FTX räknat från första besiktningen, inte från inflyttningsdatumet.
En styrelse som saknar dessa handlingar vet inte exakt när nästa OVK förfaller, och kontrollanten får vid nästa besök arbeta utan fullständigt underlag – saknade drift- och relationshandlingar är i sig en vanlig anmärkning.
Anmälan går till bygglovsenheten
Installation av ett nytt ventilationssystem är anmälningspliktig (PBL 9 kap., VÄS BFS 2012:12). I ett nybyggnadsprojekt hanteras det normalt som en del av bygglovsprocessen, men vid en senare ombyggnad eller väsentlig ändring krävs en separat anmälan till bygglovsenheten på stadsbyggnadsförvaltningen (teambygglov@haninge.se) innan arbetet påbörjas. Protokollet från första besiktningen skickas därefter dit på samma sätt som vid återkommande besiktningar – se OVK-protokollet i Haninge kommun för fullständiga kontaktvägar.
När byggherren bygger för uthyrning i stället
Samma princip gäller ett hyreshus: första besiktningen görs innan systemet tas i bruk, och ansvaret går sedan över till fastighetsägaren – byggherren själv eller en köpare av den färdiga fastigheten. Utan en styrelse är det fastighetsägarens förvaltningsorganisation som måste tänka på att efterfråga protokoll, ritningar och skötselinstruktioner vid tillträdet. Se Hyresvärdens OVK-ansvar i Haninge för ansvaret som följer efteråt.
Flera huskroppar, flera protokoll
I ett område som Vega, där hus ofta färdigställs i etapper, kan olika huskroppar i samma projekt få sina första besiktningar vid olika tidpunkter beroende på när respektive hus blir klart. Varje huskropp har då sitt eget protokoll och sitt eget startdatum för intervallet, och ett gemensamt garage eller en teknikbyggnad kan ha ett eget system som besiktigas separat. En nybildad förening bör därför alltid fråga hur många separata ventilationssystem fastigheten faktiskt har, inte bara vad säljmaterialet anger för huvudsystem.
Pris
Första besiktning i flerbostadshus prissätts som en återkommande besiktning men blir ofta något dyrare eftersom kontrollen är mer omfattande – riktvärden 750–1 200 kr per lägenhet ex moms vid FTX i hus med 11–30 lägenheter, lägre styckpris i större fastigheter. Uppskattning – exakt pris i offert. Se priser för bostadsrättsföreningar och vad som styr priset i Haninge.
Mer om det löpande ansvaret efter första besiktningen finns i Styrelsens ansvar för OVK i Haninges bostadsrättsföreningar.