Bostadsrättsföreningar · 4 min läsning

Styrelsens ansvar för OVK i Haninges bostadsrättsföreningar

Föreningen är byggnadens ägare och styrelsen ansvarar för att OVK beställs, genomförs och når stadsbyggnadsnämnden. Vad styrelsen ska göra, vem som betalar och hur Haninges 143 bostadsrättsföreningar oftast är byggda.

I Haninges bolagsregister finns 143 bostadsrättsföreningar, från äldre föreningar i Handens centrum till nyare årgångar i växande områden som Vega och Jordbro. Till skillnad från en hyresfastighet har en BRF ingen extern ägare som fakturerar besiktningen vidare – kostnaden och ansvaret ligger hos föreningen och därmed hos styrelsen, å alla medlemmars vägnar.

Föreningen är ägaren

Plan- och bygglagen lägger ansvaret på byggnadens ägare (PBL 8 kap. 25 §), och i en bostadsrättsförening är det föreningen som äger huset – medlemmarna äger andelar i föreningen, inte fastigheten direkt. Det är alltså styrelsen som i praktiken:

  • beställer besiktning med rätt behörighet i tid,
  • bekostar den över föreningens gemensamma resultat,
  • ser till att medlemmarna ger tillträde till sina lägenheter,
  • anslår intyget i trapphuset (PBF 5 kap. 6 §),
  • åtgärdar brister i gemensamma delar snarast möjligt (PBF 5 kap. 7 §).

Underhållskravet i PBL 8 kap. 14 § gäller parallellt: ventilationen ska hållas i sådant skick att den alltid fyller sitt ändamål, inte bara vid besiktningstillfället.

Vad Haninges BRF-bestånd ser ut som

Kommunens flerbostadshusbestånd är till drygt fyra av tio F-ventilerat (43 procent), med FTX som det snabbast växande systemet i nyare hus – bostäder byggda sedan 2011 står för en betydande del av tillskottet. Det ger två vanliga situationer för en Haninge-förening:

  1. Äldre föreningar med F eller S, ofta i hus från 1960–70-talen. Sexårsintervall, behörighet N räcker.
  2. Nyare föreningar med FTX, ofta i hus byggda efter 2010. Treårsintervall och krav på behörighet K – anlitas en N-kontrollant är besiktningen inte giltig.

En förening med bostäder och en lokal i bottenplan (till exempel en frisör eller ett kontor) kan ha båda systemen samtidigt, och då gäller båda cyklerna oberoende av varandra.

Betalning och medlemmarnas skyldigheter

Föreningen bekostar OVK som en gemensam kostnad, oavsett om enskilda lägenheter behöver ombesiktigas. Något annat gäller åtgärder av brister som en medlem orsakat själv – till exempel en fläktkåpa med egen motor kopplad till husets gemensamma frånluftskanal, som trycker in matos hos grannarna, eller ett igensatt don efter en badrumsrenovering. Sådana åtgärder betalas normalt av medlemmen, men hur kostnaden fördelas avgörs av föreningens stadgar.

Medlemmarna är skyldiga att ge kontrollanten tillträde till lägenheten när besiktningen aviseras. Uteblivet tillträde ger anmärkning och kräver återbesök, som ofta debiteras extra.

Styrelsens praktiska checklista

  1. Håll koll på nästa förfallodatum per system utifrån senaste protokoll – förseningar flyttar inte fram tidpunkten.
  2. Meddela kontrollanten om ombyggnader eller systembyten sedan förra besiktningen, så rätt regelverk och behörighet används.
  3. Avisera medlemmarna i god tid, med tydlig information om vad som krävs för tillträde.
  4. Läs protokollet när det kommer, anslå intyget och lägg en tidsplan för eventuella anmärkningar.
  5. Bekräfta att protokollet nått stadsbyggnadsnämnden – kontrollanten skickar det, men ägaren har intresse av att det faktiskt skett.
  6. Lägg nästa besiktning i föreningens underhållsplan, med rätt intervall per system.

Om något går fel

Ett ej godkänt protokoll innebär i praktiken att kommunen normalt begär ett godkänt protokoll från ombesiktning inom en frist, ofta 3–6 månader. Uteblir det helt kan stadsbyggnadsnämnden gå vidare med anmodan och i sista hand föreläggande, i värsta fall förenat med vite. Läs mer om den processen i Föreläggande och vite för fastighetsägare och om själva inlämningen i OVK-protokollet i Haninge kommun.

Skillnaden mot en hyresfastighet

I en hyresfastighet är det en extern ägare som står för kostnaden och kan fördela den vidare på lokalhyresgäster enligt avtal. I en bostadsrättsförening finns ingen sådan mellanhand – kostnaden för OVK belastar föreningens resultat direkt, och syns i årsavgiften snarare än i en hyresnota. Det är ett skäl för styrelsen att lägga in besiktningskostnaden i budgeten redan innan protokollet kommer, i stället för att låta den bli en överraskning.

Pris

Bostadsrättsföreningar prissätts som flerbostadshus, per lägenhet med minimidebitering: riktvärden ex moms är 450–700 kr vid självdrag, 550–800 kr vid frånluft och 800–1 300 kr vid FTX, och styckpriset sjunker med antalet lägenheter. En lokal i bottenplan prissätts separat efter yta och aggregat. Uppskattning – exakt pris i offert. Se priser för bostadsrättsföreningar.

Mer om regelverket för föreningar i allmänhet finns i Hyresvärdens OVK-ansvar i Haninge, som beskriver samma ägaransvar ur en hyresvärds perspektiv.

Vanliga frågor

Är det styrelsen eller medlemmarna som ansvarar för OVK?

Föreningen är byggnadens ägare och styrelsen sköter ansvaret å föreningens vägnar: beställa besiktning i tid, se till att intyget anslås, åtgärda brister i gemensamma delar och att protokollet når stadsbyggnadsnämnden. Kravet går inte att lägga på enskilda medlemmar.

Får föreningen ta extra betalt av en medlem vars lägenhet måste ombesiktigas?

Nej. Föreningen bekostar OVK och får inte ta särskilt betalt av enskilda medlemmar, även om just deras lägenhet måste ombesiktigas separat. Åtgärder av brister som medlemmen själv orsakat, till exempel en motordriven fläkt kopplad till gemensam kanal, betalas däremot normalt av medlemmen, beroende på stadgarna.

Hur ofta gäller OVK för en BRF i Haninge?

Vart tredje år med FT eller FTX, vart sjätte år med självdrag, F eller FX (BFS 2025:6 3 §). Har huset både bostäder med frånluft och en lokal med FTX i bottenplan gäller båda cyklerna parallellt, med olika intervall per system.

Läs också