Ägarbyten är ett av de tillfällen då OVK-ansvar lättast faller mellan stolarna: säljaren tänker att det är klart eftersom huset snart inte längre är deras, köparen har inte hunnit sätta sig in i fastighetens historik. Ansvaret ligger dock alltid på den som äger byggnaden här och nu, och det gäller lika mycket en villa i Vendelsö som ett flerbostadshus i centrala Handen.
Ansvaret ligger på den aktuella ägaren, inte en tidigare
Skyldigheten att se till att OVK görs och att brister åtgärdas vilar på byggnadens ägare (PBL 8 kap. 25 §, PBF 5 kap. 7 §). En klausul i köpekontraktet om att säljaren "ansvarar för eventuella brister" är bindande mellan köpare och säljare, men flyttar inte ägarens ansvar gentemot stadsbyggnadsnämnden i Haninge. Finns ett öppet ärende bör köparen stämma av med förvaltningen hur det hanteras efter tillträdet.
Ett föreläggande kan dessutom vara antecknat i fastighetsregistret (PBL 11 kap. 40 §). En noggrann köpare bör därför fråga stadsbyggnadsförvaltningen om det finns öppna tillsynsärenden på fastigheten, inte bara förlita sig på vad säljaren uppger.
Vad en köpare bör kontrollera före tillträde
- Senaste OVK-protokoll och intyg, med datum för besiktning och angivet nästa förfallodatum.
- Vilket ventilationssystem som gäller för respektive del av byggnaden – flera system i samma hus är vanligt, särskilt om lokaler och bostäder blandas.
- Eventuella anmärkningar i det senaste protokollet och om de är åtgärdade – kommunen begär normalt ett godkänt protokoll efter åtgärd (ombesiktning).
- Pågående tillsynsärenden hos byggnadsnämnden, inklusive förelägganden och anteckningar i fastighetsregistret.
- Om ett nytt FT-, FX- eller FTX-system installerats utan att första besiktning gjorts – då är det den nuvarande ägaren som ansvarar för att den kommer till stånd.
Särskilt för bostadsrättsföreningar
Vid ägarbyte i en enskild lägenhet byts bara medlemmen, inte föreningen som juridisk person – föreningens OVK-ansvar påverkas inte. Vid en fastighetsaffär där hela huset byter ägare, till exempel när ett fastighetsbolag säljer ett bestånd, gäller samma princip som för villor och hyresfastigheter: ansvaret ligger på den som äger byggnaden här och nu, inklusive eventuella öppna anmärkningar.
Hyresfastigheter: samma ägaransvar, fler intressenter
Vid en fastighetsaffär som gäller en hyresfastighet är ägaransvaret detsamma som för en villa eller en BRF, men fler parter kan ha intresse av protokollet: hyresgäster har rätt att ta del av ventilationsprotokollet och kan vid behov klaga till kommunens miljökontor på inomhusmiljön, oberoende av OVK-processen. En ny ägare bör därför räkna med samma frågor från befintliga hyresgäster som från en tillsynsmyndighet. Har fastigheten kommersiella lokaler i bottenplan är det inte ovanligt att lokalerna har ett annat system (ofta FTX) än bostadsdelen, vilket ger olika intervall inom samma byggnad – lokalerna var tredje år, bostäderna vart sjätte om de har S, F eller FX.
Villa: kontrollera om första besiktning är gjord
För en- och tvåbostadshus är frågan enklare eftersom det inte finns något återkommande krav. Det som ska kontrolleras vid en affär är om huset har FT, FX eller FTX och om en första besiktning gjorts när systemet installerades. Saknas den bör köparen se till att den beställs, eftersom kravet är knutet till systemet snarare än till ett datum, och ansvaret annars vilar på den nuvarande ägaren.
Så hanterar Haninge kommun ärendet vid ägarbyte
Protokoll och eventuella tillsynsärenden i Haninge finns diarieförda hos stadsbyggnadsnämnden och kan begäras ut som allmän handling. Vid frågor om en specifik fastighet är bygglov@haninge.se rätt kontaktväg, samma adress dit kontrollanten skickar protokollet efter en besiktning.
Nyproduktion som säljs innan första besiktning
Ett specialfall är nyproducerade hus eller nyinstallerade system som säljs innan den obligatoriska första besiktningen hunnit genomföras – till exempel ett nybyggt hus med FTX där byggherren ännu inte beställt kontrollen. Vid nybyggnad är det byggherren som ser till att första besiktningen görs. Den som köper en nyproducerad bostad eller lokal bör därför fråga uttryckligen om första besiktningen redan är utförd, inte bara om huset "är klart".
Sammanfattning
OVK-skyldigheten försvinner inte för att en fastighet byter ägare – den ligger på den som äger byggnaden, och ett föreläggande kan vara antecknat i fastighetsregistret. Köpare i Haninge bör begära senaste protokoll, kontrollera systemtyp och fråga om öppna tillsynsärenden innan affären går igenom. Läs mer om vad som händer vid föreläggande och vite och om föreningens ansvar.