Villaägare i Haninge hör ofta talas om OVK från grannen eller BRF-styrelsen på jobbet och blir oroliga att de missat en besiktning. I de allra flesta fall finns det inget att missa: lagstiftningen gör ett tydligt undantag för en- och tvåbostadshus, och de flesta villor i kommunen – i Västerhaninge, Jordbro, Vendelsö och på landsbygden kring Tungelsta – klarar sig helt utan återkommande kontroll.
Reglerna för villa i korthet
En- och tvåbostadshus är undantagna från återkommande besiktning (PBF 5 kap. 1 §), och Boverkets föreskrifter (BFS 2025:6 2 §) delar upp kraven på första besiktning efter ventilationssystem:
| System | Krav för en- och tvåbostadshus |
|---|---|
| S (självdrag) | Inget OVK-krav alls |
| F (frånluft utan värmeåtervinning) | Inget OVK-krav alls |
| FX (frånluft med värmeåtervinning) | Endast första besiktning, ingen återkommande |
| FT (från- och tilluft utan värmeåtervinning) | Endast första besiktning, ingen återkommande |
| FTX (från- och tilluft med värmeåtervinning) | Endast första besiktning, ingen återkommande |
Skillnaden mot flerbostadshus är alltså total: en bostadsrättsförening med FTX besiktigas vart tredje år, medan en villaägare med samma system bara besiktigas en gång – när aggregatet installeras.
Så avgörs vilket system huset har
Är det osäkert vilket system huset har finns några enkla tecken:
- Självdrag (S): inga fläktar, luften rör sig via kanaler och skorstenseffekt. Vanligt i hus byggda före cirka 1960 i äldre delar av Haninge.
- Frånluft (F/FX): en fläkt suger ut luft via kök och badrum, ny luft kommer in via ventiler i väggar eller fönster. FX har dessutom en frånluftsvärmepump som återvinner värmen. Vanligt i hus från 1960- till 1980-talet.
- FTX: både tilluft och frånluft är fläktstyrda, med en värmeväxlare som återvinner värme från den utgående luften till den inkommande. Vanligt i nybyggda villor och vid större ombyggnationer, eftersom det ger bäst energiprestanda.
Ett hus kan ha bytt system över åren, till exempel från självdrag till mekanisk frånluft. Ett sådant byte (S till F) i småhus kräver normalt ingen anmälan, men installation av FT-, FX- eller FTX-ventilation ska anmälas och besiktigas innan systemet tas i bruk.
Radhus och kedjehus räknas som villa
Ur OVK-synvinkel spelar det ingen roll om husen sitter ihop. Boverket definierar en- och tvåbostadshus som hus som kan vara "fristående eller sammanbyggda med varandra" – avgörande är att varje bostad är ett eget hus, inte att det finns gemensamma väggar. Radhus- och kedjehusägare i till exempel Vendelsö och Jordbro omfattas alltså av samma undantag som en fristående villa, till skillnad från lägenheter i ett flerbostadshus.
Vid FTX-installation – så går första besiktningen till
Vid byte till eller installation av FT-, FX- eller FTX-ventilation, oavsett om det sker vid nybyggnad eller ombyggnad av en befintlig villa, gäller detta:
- Anmälan till byggnadsnämnden i Haninge krävs för installation eller väsentlig ändring av ventilationssystemet.
- Första besiktning görs av en certifierad kontrollant innan systemet tas i bruk, och kontrollerar bland annat att injusteringen är rätt gjord och att det inte finns kortslutning mellan till- och frånluft.
- Protokoll och intyg utfärdas som vid vilken OVK som helst, men efter den första besiktningen är villan klar – ingen återkommande kontroll krävs.
- Byte från självdrag till enkel frånluft (S till F) utan värmeåtervinning kräver däremot normalt ingen anmälan (så anger till exempel Huddinge kommun), och systemet omfattas inte av OVK-krav.
En första besiktning av en villa med FT, FX eller FTX kostar typiskt från cirka 4 400 kr inkl moms (3 500 kr ex moms), beroende på hur stort huset är och hur lätt aggregat och kanaler är att komma åt. Exakt pris lämnas i offert.
Frivillig kontroll – även utan krav
Även om lagen inte kräver återkommande OVK för villor kan det vara klokt att låta en tekniker kontrollera flödena med jämna mellanrum, särskilt vid FTX där igensatta filter är en vanlig brist. Bostadsrätterna rekommenderar att systemet kontrolleras regelbundet även när det inte är obligatoriskt. En frivillig funktionskontroll eller luftflödesmätning för villa ligger normalt i häradet 3 100–6 300 kr inkl moms (2 500–5 000 kr ex moms) och säljs som en separat tjänst, inte som OVK.
Sammanfattning
De flesta villor i Haninge med självdrag eller enkel frånluft har inget OVK-krav. Har huset FT, FX eller FTX krävs bara en första besiktning – vid nyinstallation eller ombyggnad – och därefter är villan klar. Radhus och kedjehus följer samma regler som fristående hus. Läs om hur reglerna skiljer sig för hyresfastigheter i Hyresvärdens OVK-ansvar i Haninge.